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幸运的英国南方的房主-远离负资产危机 | 英国金鼎(国际)房产置业投资顾问公司

幸运的英国南方的房主-远离负资产危机


 

                                                                               

                                                                                                  [图一]   2013年全英国各地区产主-负资产百分比图 (图源)      

 

           幸运的英国南方的房主-远离负资产危机

 

         2013年3月底 ,据英国新成立的金融市场行为监管局(Financial Conduct Authority)调查数据显示,在英国,大约有63万房产主的房产属于负资产 ,这意味着他们的抵押贷款数目大于目前他们的房屋价值。

 

 

        2013年,英国英格兰南部出现负资产的房主比较少,但在北爱尔兰,有超过四分之一的房主陷入负资产危机[见图一]。

 

 

        “这可能导致借款人面临沉重的债务负担,限制他们更换抵押贷款的选择,甚至无法申请变更到其他新推出的抵押贷款项目,从而无法享受更低的贷款利率。”

 

        与20世纪90年代初的经济衰退期正好相反,[见图二] 英国北爱尔兰的房主面临更大的房产负资产危机。  这是因为自五年前金融危机来袭,房价在英国北爱尔兰暴跌, 但英国南方,包括伦敦,房价得到了保护。根据伦敦土地注册局的数据,英国北方的平均房产价值从信贷紧缩来袭的2007年8月12.8万英镑下降到今天的9.9万英镑。 形成鲜明对比的是一直坚挺的伦敦的平均房价,目前达到历史最高点37.3万英镑。

      (更多新闻见: 简讯-伦敦平均房价];  [ 简讯-伦敦中心房价

 

        金融市场行为监管局的报告指出,英国北爱尔兰26%的房主面临负资产,仅仅3%的英国南方房主面临房产负资产。

 

       负资产给房主带来的一个主要问题是房主不能近期出售他们的房产,否则他们将欠银行一大笔贷款。这样导致的结果是,这些受害房主发现自己被困在自己现有的房产,无法出售,除非他们能找到额外的现金。如果在房主在新的城市找到工作,或者为了满足不断增长的家庭成员数目,需要迁居到更大的房子里, 这个房产负资产的问题就变的尤其突出。更糟的是,金融市场行为监管局指出,这份最新报告,甚至可能低估了英国北部房产负资产的噩梦。  英国房产抵押贷款协会估计,负资产业主的实际数字估计高达72万。

 

 

                                                                  

                                                                                            [图二]      1995年和2013年全英国各地区产主-负资产百分比-对比图 (图源)  

 

         

 

         当然,如果对比英国20世纪90年代初的数据,2013年的负资产业主的数目远远低于当时的160万[图二]。房产收回率也远远低于十几年前。 房产借贷银行和建筑协会协力为贷款的英国北爱尔兰房主减压,尽量放宽还款计划,例如提供通过延长房产贷款时间,削减他们每月必须支付的贷款数额。

 

        目前的银行基础利率, 在0.5%的历史低点,并在近四年一直冻结在这一水平。但如果利率上升,可能会成为负资产业主的潜在问题。

 

        英国慈善居所的行政总裁罗伯·坎贝尔说:”负资产的影响可能是灾难性的,特别当房主想出售自己的房产时,可能迫使他们承担沉重的债务。在英国北部房地产市场出现衰退之前,很多购房者误以为北部房价上涨是唯一可能的走势。但过去的房市现状,使得英国北方许多房主困在进退两难的情况下,这是他们从来没有预见到的。大部分家庭因为不断上涨的物价和房屋价值萎缩而生活略显拮据。”

 

 

        总体而言,此份报告描绘了一幅幸运的英国南方的房主-远离负资产危机的前景。 仅有北爱尔兰房主房产财政困难,家庭被金融危机所困扰。比起1995年,目前英国南方房市极其活跃,升值前景很光明。

 

        英国经济危机对英国南部,尤其伦敦房主的房产价值几乎没有任何明显影响,房产不仅保值,而且价值还在不停稳固的上涨。 但英国经济衰退对于北爱尔兰居民的真正影响,被很多因素减缓了,例如减薪,暂时无薪休假或减少工时,以及兼职和个体经营的上升。虽然这些临时措施防止了很多英国居民的收入损失,还有一大部分房产主的的收入受到严重影响。再加上英国部分居民养老金储蓄的缺乏,未来收入不足很可能给很多英国北方家庭创造了一个很难填补的洞。

 

 

        金融市场行为监管局将从2013年4月开始正式接管金融服务所(Financial Services Authority)。期待他们出台一系列新的措施,以缓解英国北爱尔兰房主部分负资产的现状。

 

 

        英国金鼎房产顾问提醒:“对于那些申请抵押贷款的房主,在选择房产时一定慎重,不要忽略预估所选房产在未来十年的价格走向,及是否有升值前景,所买房产的价格下跌,和抵押贷款率的波动,很可能导致房产成为负资产。强烈建议买房之前请专业房产顾问进行评估,以便做出正确的买房决策”。

 

         有关有效避免面临潜在的房产负资产风险,需要在英国购房买房咨询, 请和金鼎(国际)房产置业投资顾问公司GOLDEN ROOF PROPERTY CONSULTANCY(GRPC)